【华创宏观·张瑜团队】保障性租赁住房对地产投资的拉动有多大？——每周经济观察第44期

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文/华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师：张瑜

执业证号：S0360518090001

联系人：张瑜（微信 deany-zhang） 陆银波（15210860866） 殷雯卿（yinwenqing15） 高拓（13705969808） 付春生（18482259975）

主要观点

保障性租赁住房对地产投资的拉动有多大？

（一）今年保障性租赁住房政策密集出台。6月国办出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、财税、金融等方面明确对保障性租赁住房的扶持，各地保障性租赁住房政策加速实施。7月，住建部要求各城市在10月底之前指定“十四五”保障性租赁住房规划，后续提出“力争保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到30%以上”。目前，已有上广深等十多个城市出台保障性租赁住房具体工作计划及目标。

（二）主要城市已出台“十四五”期间保障性租赁住房筹建计划。一线城市中，上广深计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房总量比重45%左右；成都、杭州等新一线城市及部分二线城市计划“十四五”期间新增保障性租赁住房占比达30%以上。保障性租赁住房政策以人口净流入城市为重点，如浙江省，“十四五”期间计划筹建量超过10万套的省辖市包括杭州等5个城市，它们也是浙江省人口净流入最多的5个城市。

（三）对地产投资的拉动或在2.2%左右。根据主要大中城市的筹建计划，我们估算“十四五”期间保障性租赁住房的筹建量在700万套左右。如果2022年完成1/4的建设计划，预计明年保障性租赁住房对地产投资的拉动在2.2%左右，对建安投资的拉动在3.4%左右。

（四）保障性租赁住房建设资金从哪里来？分为财税政策和金融政策两大方面。财税政策上，地方主要依靠中央补助资金，广东、浙江等省市统筹地方政府资金，并鼓励符合条件的项目申请专项债；金融政策上，多地争取国开行等银行金融机构的授信额度，并支持保障性租赁住房项目进行REITs试点。

每周经济观察

疫情方面，本周疫情整体进入扫尾阶段。11月20日，新增本土确诊病例4例。自11月16日起，每日新增本土确诊病例已降至个位数。

经济方面：螺纹消费延续低迷。地产销售增速较前两周回落，土地成交面积急剧下行，土地溢价率较前两周的1%左右回升至4.6%。汽车零售继续走弱，截止至11月14日，汽车零售累计同比为-17.8%，批发同比为-23.1%。

贸易方面：需求冲击下BDI指数较峰值下跌近50%。

物价方面：菜价小幅下跌，猪肉价格小幅反弹。展望后续，预计今年冬春蔬菜供应稳定，价格大幅上涨可能性较低。工业大宗价格继续齐跌，其中煤炭保供稳价政策成效明显，本周秦皇岛动力煤市场价（Q5500，山西产） 跌至1090元/吨。

地方债发行方面：11月22日当周将发行新增地方债1840亿，其中一般债39亿，专项债1801亿。11月地方债发行逐周回升，但全年已下达新增专项债额度还剩约3500亿左右，低于此前的市场预期。

流动性方面：周三国常会设立支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，规模为2000亿；周五央行发布第三季度货政报告，表明“保持经济平稳运行的难度加大”，指出“稳健的货币政策”要“以我为主”、“做好跨周期调节”等。

风险提示：

保障性租赁住房推进不及预期。

报告目录

报告正文

一

保障性租赁住房对地产投资的拉动有多大？

（一）今年保障性租赁住房政策密集出台

自“十四五”规划提出“扩大保障性租赁住房供给”以来，国家对保障性租赁住房的政策倾斜力度明显加大，特别是2021年6月出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、财税、金融等多方面明确了对保障性租赁住房的扶持政策。2021年下半年，各地保障性租赁住房政策加速实施，7月以来，已有上广深等十多个城市出台保障性租赁住房具体工作计划及目标。

（二）主要城市已出台“十四五”期间保障性租赁住房筹建计划

今年10月以来，各地陆续公布“十四五”期间保障性租赁住房筹建计划。一线城市中，上广深计划“十四五”期间新增保障性租赁住房50万套左右，占新增住房总量比重45%左右。成都、杭州等新一线城市在20万套左右，昆明、福州等二线城市在10万套左右，占新增住房总量的比重都在住建部要求的30%以上。

保障性租赁住房政策以人口净流入城市为重点。以广东省和浙江省为例，广东省将广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东莞、中山、江门和湛江这10个城市列为发展保障性租赁住房的重点城市，上述10个城市此前也被列入住建部全国91个人口净流入城市名单。浙江省“十四五”期间拟筹集保障性租赁住房120万套，其中计划量超过10万套的省辖市为杭州、宁波、金华、嘉兴和温州，这5个城市合计达96.5套，占浙江省计划总数的80%左右，同时它们也是浙江省人口净流入最多的5个城市，2020年人口净流入合计占浙江省人口净流入的87.3%。

（三）对地产投资的拉动或在2.2%左右

我们估算，这些大中城市“十四五”期间筹建量合计可能有700万套，明年可能是施工量较大的一年，如果完成1/4的建设计划（175万套），带动建安投资可能在4300亿左右，预计拉动地产投资增速2.2%，拉动建安投资增速3.4%。基本假设和计算步骤如下：

1）考虑到保障性租赁住房政策主要是针对人口净流入的大中城市，我们计算了39个大中城市（一线城市4个、新一线城市15个、二线城市20个）的保障性租赁住房建设套数。根据这些城市的筹建计划，我们假设每个一线城市、新一线城市和二线城市新增保障性租赁住房供应量分别为50万套、20万套和10万套，则“十四五”期间保障性住房总套数为：（4×50）+（15×20）+（20×10）=700（万套）。

2）根据主要城市2022年全年的筹建计划（比如上海，2022年计划完成1/3的进度），我们认为明年或完成1/4的建设计划，而保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，则2022年保障性租赁住房建设面积为：700÷4×70=12250（万平方米）。

3）我们估算目前的建安成本（包含装修）在3500元/平左右，则2022年保障性租赁住房建安投资为：12250×3500÷10000≈4290（亿元）。

4）我们估算2021年全国建安投资和房地产投资分别为9.6万亿元和15万亿元左右，2021年保障性租赁住房建安投资估计在1000亿元左右，则2022年新增保障性租赁住房对建安投资拉动为：（4290-1000）÷96000≈3.43%，对地产投资拉动为：（4290-1000）÷150000≈2.19%。

（四）保障性租赁住房建设资金从哪里来?

中央层面，今年6月国办出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了从财税、金融政策等方面，解决发展保障性租赁住房“钱从哪里来”的问题。在财税政策上，主要包括中央补助资金支持和税费减免；在金融政策上，一是支持银行业金融机构提供长期贷款，二是通过债券和保险资金拓宽长期资金来源。

地方层面，根据对主要省市的政策梳理，我们总结出：在财政政策上，地方主要依靠中央补助资金对保障性租赁住房建设予以支持，对于浙江、广东等财力相对稳健的省市，地方也会统筹出一定资金发展保障性租赁住房。另外广东、云南等地鼓励符合条件的保障性住房项目申请专项债额度，做好资金保障。在金融政策上，一是加大与国家开发银行、中国建设银行等金融机构的合作，二是支持保障性租赁住房项目开展基础设施领域REITs试点。根据住建部统计数据，国开行已为17个重点城市的56个保障性租赁住房项目提供334亿元的授信额度，并在北京、深圳、杭州等15个城市建立了第一批保障性租赁住房项目储备库，融资需求达710亿元。

二

疫情现状：疫情整体进入扫尾阶段

11月7日-11月20日，累计新增本土确诊472人。11月20日，新增本土确诊病例4例（辽宁3例，云南1例）。自11月16日起，每日新增本土确诊病例已降至个位数。根据卫健委11月20日信息，“截至目前，本轮本土疫情波及的省份中，有8个省份连续14天以上无新增本土确诊病例……全国本轮疫情整体上进入扫尾阶段。”

三

每周经济观察

（一）需求：汽车零售继续走弱

螺纹消费延续低迷。11月6-19日两周，螺纹表观消费合计613万吨，低于2019-2020年同期。2020年同期为896万吨，2019年同期为786万吨。

地产销售方面，本周增速有所回落。11月15-19日当周，三十大中城市地产销售面积两年平均增速0.9%，上周为3.7%，上上周为5.7%。11月截止至19日，三十大中城市地产销售面积两年平均增速为-2.2%。

土地成交方面，11月8-14日当周，百城住宅类土地成交面积仅83.4万平米，上周为328.9万平方米。当周溢价率小幅回升至4.6%，此前连续两周溢价率在1%左右。

汽车消费方面，截止至14日，11月零售累计同比为-17.8%，批发同比为-23.1%。

（二）生产：轮胎开工率继续回升

水泥价格继续下跌，本周全国水泥价格指数下跌1.6%。

螺纹，产量持续下行，本周为271万吨，上周为283万吨，上上周为288万吨。价格继续回落，螺纹钢：HRB400 20mm：上海 11月19日价格为4720元/吨，11月12日为4870元/吨，11月5日价格为4930元/吨。螺纹去库速度加快，本周厂库+社库合计去库34.5万吨，上周和上上周分别去库25.8万吨和4.4万吨。

开工率方面，沥青本周开工率小幅回升，11月17日开工率为40.3%，上周为39.4%。汽车开工率继续上行，半钢胎本周开工率为61.26%，上周和上上周分别为60.0%和56.5%。

（三）贸易：需求冲击下BDI指数较峰值下跌近50%

BDI指数本周环比-8.9%，较10月上旬的峰值相比BDI指数跌幅已达近50%。BDI指数由波罗的海灵便型散货船运价指数（BSI，主要运输磷肥、碳酸钾、木屑、水泥）、波罗的海巴拿马型散货船运价指数（BPI，主要运输民生物资及谷物等大宗物资）、波罗的海好望角型散货船运价指数（BCI，主要运输铁矿石、煤炭等工业原料）构成，近期BDI指数下跌主要受到好望角型散货船运价指数(BCI)下跌的拖累，其余船型跌幅跌幅较小，或与我国需求下滑有关。

根据中港协数据，11月上旬受大风天气导致大连、天津、青岛、上海、宁波等港临时停工的影响，主要枢纽港口货物吞吐量同比减少5.5%，其中外贸货物吞吐量同比减少5.9%；八大枢纽港口集装箱吞吐量同比减少7.4%，其中，外贸同比减少5.7%。不过，据港口反馈，11月份圣诞货品出口旺盛，市场预计外贸集装箱出口将好于10月。大宗商品方面，重点监测港口金属矿石吞吐量同比增加16.3%，原油吞吐量同比减少11.9%。

（四）物价：蔬菜猪肉价格涨势暂止，工业大宗价格继续齐跌

天气情况好转、应季蔬菜上市，叠加各地保供措施发力，菜价小幅下跌，本周蔬菜批价下跌1.03%。展望后续，预计今年冬春蔬菜供应将保持稳定，价格或将维持高位但大幅上涨的可能性较低。月初农业农村部在发布会上表示，“从当前看，在田蔬菜面积达1.03亿亩，同比还增加了400万亩，预计未来三个月后也就是“两节”前后，蔬菜供应量能够达到2亿吨、同比增加700万吨”。消费需求回升，猪肉价格继续小幅反弹。天气转冷，“冬腊风腌，蓄以御冬”，猪肉消费需求回升，带动猪肉价格继续反弹（连续6周上涨），本周猪肉批价上涨0.17%。

煤炭保供稳价政策成效显著，供给方面，11月10日以来，煤炭调度日产量已稳定在1200万吨以上；电厂存煤加快提升，11月14日电厂存煤达1.29亿吨，可用天数超过21天。国家电网表示，截至11月6日，除个别省份、局部时段，对高耗能、高污染企业采取有序用电措施外，全网有序用电规模接近清零。煤炭价格继续小幅下跌，本周秦皇岛动力煤市场价（Q5500）跌至1090元/吨，下跌0.9%；动力煤期货结算价收于989.2元/吨，下跌1.9%。

主要工业金属价格继续下跌，铁矿石价格跌幅最大。下行的地产数据强化悲观的需求预期，本周铁矿石期价大跌16.7%，螺纹钢期价下跌1.7%。此外，本周LME期铜价和期铝价分别下跌0.8%、1.3%。

本周国际油价大幅下跌，布油跌回80美元/桶以下。本周美油和布油分别收于75.94和78.89美元/桶，单周下跌6%、4%，本周国际油价大幅波动的主要原因或有两点：一是美国要求多个石油消费国联合释放战略原油储备以平抑油价；二是欧洲新冠疫情形势再次恶化，担忧防疫措施收紧打压石油需求。

（五）地方债：“尽量发完”仍剩逾3000亿，财政部研究新增限额提前下达

实际发行更新： 11月发行逐周回升，“尽量发完”仍剩逾3000亿。11月22日当周将发行新增地方债1840亿，其中一般债39亿，专项债1801亿。11月累计发行新增地方政府债（含已公布未发行）3713亿，其中一般债143亿，专项债3570亿。此前财政部提出“2021年新增专项债券额度尽量在11月底前发行完毕”，截至11月28日，全年已下达新增专项债额度还剩约3500亿未发完。

发行计划更新：11月发行或基本符合计划，但低于预期。截至11月21日，从19个省市已披露的Q4地方债发行计划看，10月新增专项债发行计划4545亿（实际发行5372亿），11月新增专项债发行计划4258亿，12月额度几无预留。考虑到11月仍剩两个工作日发行量未知，11月新增专项债发行或基本符合计划，但低于此前被“尽量发完”抬升的市场预期，关注12月各地发行计划是否向上调整。

据中国证券报11月19日报道，财政部提出“结合宏观经济运行情况，研究做好2022年地方政府新增债务限额提前下达工作”。从下达规模看，新增地方债提前下达的依据是2018年12月十三届全国人大常委会第七次会议决定，授权国务院在2019年以后年度，在当年新增地方政府债务限额的60%以内，提前下达下一年度新增地方政府债务限额（包括一般债务限额和专项债务限额）。授权期限为2019年1月1日至2022年12月31日。2021年新增一般债限额8200亿，新增专项债限额36500亿，对应2022年新增地方债提前下达的上限分别为一般债4920亿、专项债21900亿；从下达时点和发行节奏看，目前到两会前都是下达时点，2019、2020两个典型年份Q1新增专项债发行占全年约30%。2019年提前批新增专项债额度在2018年12月下达8100亿，Q1发行0.67万亿，占全年新增额度31%；2019年提前批新增专项债额度在2018年11月和当年2月分别下达1万亿、0.29万亿，Q1发行1.08万亿，占全年新增额度28.9%；2021年虽然也为提前下达（1.77万亿），但下达时点在3月初两会前，Q1仅发行264亿。

（六）资金：货币政策拐点已至

截至11月19日，DR007收于2.1369%，DR001收于1.9920%，较上周环比分别变化+4.72bps、+14.51bps。1年期、5年期、10年期国债收益率分别报2.2618%、2.7608%、2.9302%，较上周环比分别变化-1.41bps、-0.97bps、-0.89bps。本周央行净回笼900亿，下周逆回购到期量约为2100亿左右。本周周三银行间市场利率大幅抬升后，周四已基本回稳。

周三国务院常务会议，设立支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，规模为2000亿。周五央行发布第三季度货币政策执行报告，表明“国内经济恢复发展面临一些阶段性、结构性、周期性因素制约，保持经济平稳运行的难度加大”，对于下一阶段主要政策思路，央行谈及“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，以我为主，稳字当头，把握好政策力度和节奏，处理好经济发展和防范风险的关系，做好跨周期调节，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。”

具体内容详见华创证券研究所11月21日发布的报告《【华创宏观】保障性租赁住房对地产投资的拉动有多大？——每周经济观察第44期》。

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